产权人去世前将名下产权房屋买卖过户，后被宣告无效，如何处理？

文/韦云律师·上海

[案情简介]

林某春、林某秋之母江某芬名下原有一套房屋，此房屋系私房动迁后调配公房，于2000年3月经承租人江某芬、同住人其夫林某远、长女林某春一致同意办理产权登记。2009年1月，林某远过世；2014年11月7日江某芬过世。后，林某秋要求继承分割此房屋被拒绝，方知晓房屋已于2009年4月登记至林某春名下，且林某春并未支付对价。林某秋于2015年5月提起确认林某春与江某芬签订的《上海市房地产买卖合同》无效之诉，理由为母亲江某芬无权处置共有财产。林某春称自己是房屋调配安置对象、在购房时承担了大部分购房款，并与父母有口头协议此房屋在父母百年之后属于自己，父亲林某远病重后主动提议母亲江某芬为少缴税、避免日后纷争而以买卖形式过户，此《上海市房地产买卖合同》合法有效。

一审法院认为，林某春与江某芬虽签订了《上海市房地产买卖合同》，林某春并未支付过对价，可见江某芬的真实意思表示是将系争房屋赠与给林某春，现系争房屋产权已实际登记至林某春名下，故法院认定林某春与江某芬之间签订的《上海市房地产买卖合同》名为买卖，实为赠与。系争房屋系江某芬与林某远婚姻关系存续期间购买并取得系争房屋的产权，系争房屋的公示权利人虽为江某芬，但在江某芬、林某远对婚姻关系存续期间所得财产无特别约定的情况下，系争房屋应属江某芬、林某远夫妻共同财产。林某远于2009年1月去世时，其遗有的系争房屋产权份额应作为遗产加以继承，在未征得其他继承人同意的情况下，江某芬将系争房屋赠与给林某春，系无权处分，且其他权利人亦未在事后予以追认，故《上海市房地产买卖合同》应认定为无效。

林某春不服，称无论是买卖或是赠与，江某芬均有权处分自己的部分，《上海市房地产买卖合同》中江某芬处分她自己名下份额的部分应当有效，故提起上诉。二审法院认为，《上海市房地产买卖合同》应认定为无效合同，无效主要因系争房屋的产权份额未通过继承加以明确，并非江某芬对自己的份额无权处分。合同无效后，系争房屋产权应恢复至原来状态。鉴于原产权人江某芬已去世，法院无法将系争房屋产权恢复至江某芬名下。但系争房屋系江某芬与林某远的遗产，权利人可另案提起继承诉讼对系争房屋进行继承。因本案系确认合同无效之诉，就继承部分本案中不作处理，维持一审判决。

 [律师说法]

本案中双方争议主要有三点：

 1、江某芬是否有权买卖系争房屋？

 正如一审法院认定，系争房屋系江某芬与林某远婚姻关系存续期间购买并取得系争房屋的产权，系争房屋的公示权利人虽为江某芬一人，但在江某芬、林某远对婚姻关系存续期间所得财产无特别约定的情况下，系争房屋应属江某芬、林某远夫妻共同财产。林某远于2009年1月去世时，其遗有的系争房屋产权份额应作为遗产加以继承。林某远并无遗嘱，林某春也未能提供证据证明林某远放弃自己份额，其去世后，其在夫妻共同财产的份额成为遗产，系争房屋成为江某芬与林某远第一顺序法定继承人的家庭共同共有财产。

《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”系争房屋在林某远去世后就成为江某芬与林某远第一顺序法定继承人的家庭共同共有财产，没有获得全体共同共有人同意，江某芬无权买卖系争房屋。

2、江某芬是否有权买卖或赠与自己在系争房屋的份额？

《物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。”在进行继承分割后，家庭共同共有财产成为按份共有财产，江某芬有权买卖或赠与自己在系争房屋的份额。

3、林某春的下一步怎么办？

本案原告的诉讼请求是确认《上海市房地产买卖合同》合同无效。此合同是对整个系争房屋产权的处置，而正如问题1是所述，江某芬无权买卖系争房屋，故法院支持原告诉讼请求。

林某春在二审中主张江某芬买卖或赠与自己在系争房屋的产权份额是有效的，这超过了一审诉讼请求，不符合《民事诉讼法》的规定，故法院对此并未做处理，且告知了林某春的下一步：另行提起继承诉讼。继承分割份额后，江某芬对林某春的赠与，可以在继承诉讼中确定、处理。